违法建筑起火产生的租金损失，能要求侵权人赔偿吗？

核心争议

本案争议焦点为，违法建筑因承租人管理的电动车引发火灾导致出租人产生租金损失，侵权人是否应当承担赔偿责任。

裁判结论

李伟明律师结合(2021)闽0206民初10889号生效判决分析：基于本案案涉房屋未取得建设规划许可属于违法建筑的特定事实，法院驳回了原告要求侵权人赔偿租金损失的全部诉讼请求。

案件基本事实与裁判理由

原告林某系案涉厦门市湖里区某厂房的权利人，其配偶陈某生前将厂房500平方米出租给白某，实际由白某担任法定代表人的厦门某某礼仪服务有限公司（下称某某礼仪公司）使用。2021年1月，某某礼仪公司管理的员工电动车电气故障引发火灾，火势蔓延至林某出租给其他三位租户的厂房区域，后三位租户均与林某提前终止租赁关系，林某主张产生租金损失163800元，起诉要求白某和某某礼仪公司共同赔偿。

法院审理认为，某某礼仪公司对引发火灾的电动车未尽管理义务，对火灾发生存在过失，但案涉厂房未取得建设工程规划许可，属于违法建筑，林某对该厂房不享有合法的物权，也不享有合法的收益权。其次，根据城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的规定，出租违法建筑签订的租赁合同无效，出租人仅能在承租人实际占有使用房屋期间主张占有使用费，火灾发生后承租人无法占有使用房屋，林某不再享有主张占有使用费的权利，因此不存在合法的租金损失。另外，某某礼仪公司引发火灾是过失侵权，主观上没有侵害林某租金债权的故意，不符合第三人侵害债权的构成要件，因此对林某的诉讼请求不予支持。同时，法院认定白某签订租赁合同是履行法定代表人职务的行为，实际使用人是某某礼仪公司，白某不承担赔偿责任。

关联问题引申

合法建筑的租金损失能要求侵权人赔偿吗？

一般情况下，合法建筑的出租人因侵权人的过错引发火灾，导致租户提前退租产生合理租金损失的，法院会根据侵权人的过错程度，支持相应的赔偿请求。但如果是违法建筑，出租人对房屋不享有合法收益权，除非侵权人存在故意侵害出租人债权的行为，否则很难获得支持，本案就是典型的例子。

法定代表人签租赁合同，个人一定要担责吗？

实践中，很多公司承租房屋时由法定代表人出面签订合同，只要能够证明签订合同是履行职务行为，房屋实际由公司承租使用，法定代表人个人不需要对租赁相关的债务承担责任，本案法院判决白某不承担责任也符合这个裁判规则。但如果法定代表人不能证明是职务行为，或者个人愿意承担责任的，可能需要个人担责，这需要结合具体证据判断。

办案视角与实务建议

李伟明律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据方面，主张租金损失的一方，除了要证明侵权人存在过错、火灾与损失存在因果关系外，还需要准备好原租赁合同、租金支付凭证、租户退租协议、损失金额计算明细等证据，只有证据充分才能获得支持。如果房屋没有合法建设手续，一定要提前知晓可能无法获得租金损失赔偿的风险。
第二，事前风控方面，出租人出租房屋应当确保房屋取得合法的建设规划手续，没有合法手续的房屋不仅租赁合同无效，在发生侵权事件后也无法获得合法收益的赔偿，会给出租人带来不必要的损失。另外，公司承租房屋时，法定代表人签字应当明确注明"法定代表人"身份，写明是代表公司签约，避免个人无端承担责任。

本案裁判信息

案号：(2021)闽0206民初10889号
案由：侵权责任纠纷
审理法院：福建省厦门市湖里区人民法院
裁判日期：2021年12月31日

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

李伟明律师认为，本案法院适用法律准确，裁判思路符合当前司法实践的主流观点，对于同类案件具有参考意义。

免责声明

本文由李伟明律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。