租赁合同写了违约没收保证金，还能抵扣欠费吗？

案件开篇

承租方拖欠厂房租金水电费被出租方起诉，租赁合同明确约定承租方违约出租方有权没收履约保证金，那承租方已经缴纳的保证金真的就直接归出租方，无法抵扣欠费了吗？本案就遇到了这个典型问题。

案情回顾

本案是房屋租赁合同纠纷，承租方拖欠租金水电费后，出租方起诉要求没收9万元履约保证金，同时要求承租方支付全部欠费。海沧某某有限公司是厦门某产业园的产权方，厦门某某科技有限公司（下称某某公司）向其承租园区厂房，双方签订了由出租方预先拟定的租赁合同，合同约定承租方逾期支付费用超过一定期限，出租方有权解除合同并没收履约保证金，同时也约定承租方未结清欠费的，出租方可将履约保证金直接用于抵扣欠费。后某某公司因经营问题拖欠2023年9月起的租金及2023年3月起的水电费，海沧某某公司发函解除合同后起诉，要求某某公司支付拖欠的租金223633.75元、水电费210710.07元及违约金、占有使用费、律师费21000元，并主张没收某某公司已支付的9万元履约保证金。某某公司委托李伟明律师出庭应诉。

核心争议焦点

本案争议焦点为：租赁合同既约定承租方违约出租方有权没收履约保证金，又约定保证金可用于抵扣欠费，该9万元履约保证金应当如何处理？该争议焦点直接决定了欠费的抵扣金额，是影响本案最终结果的核心问题。

办案思路与代理亮点

李伟明律师接受委托后，梳理合同条款发现案涉租赁合同条款本身存在矛盾，进而结合法律规定提出代理意见。案涉租赁合同是海沧某某公司预先拟定，用于园区所有租户租赁使用的格式合同，合同中同时存在两种不同约定：既约定"承租方违约出租方有权没收履约保证金"，又约定"承租方未结清欠费的，出租方有权将履约保证金直接用于抵扣欠费"。根据民法典对格式条款的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。且履约保证金的性质是担保合同履行，本身不具有惩罚性，在海沧某某公司已经主张违约金的情况下，再主张没收保证金缺乏依据。最终，我方提出的"履约保证金应当先抵扣违约金，剩余部分抵扣拖欠的租金水电费"的代理意见，被法院采纳。

判决结果与案件信息

案号：(2024)闽0205民初3750号
案由：房屋租赁合同纠纷
审理法院：福建省厦门市海沧区人民法院
裁判日期：2024年12月10日
判决结果：法院认定9万元履约保证金优先抵扣截至合同解除之日的违约金26994.86元，剩余63005.14元抵扣水电费，最终判决某某公司支付尚欠的租金223633.75元、水电费147704.93元及相应违约金、占有使用费、律师费21000元，驳回海沧某某公司要求没收履约保证金的其他诉讼请求。

相关法律依据

《中华人民共和国民法典》第四百九十八条："对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。"

《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款："当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。"

办案复盘

本案代理的核心在于精准抓住合同条款的矛盾点，紧扣格式条款的法律解释规则提出抗辩，明确履约保证金的担保补偿性质，最终代理意见获得法院支持。

实务建议

李伟明律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
签订租赁合同时，要仔细阅读关于履约保证金的条款，明确保证金的性质和处理方式，遇到矛盾条款要及时向出租方提出修改。若确实出现逾期缴费的违约情况，不要直接放弃对不合理没收保证金条款的抗辩，仔细梳理合同文本，往往能找到对己方有利的解释。履约保证金本质是履约担保，不是惩罚性违约金，即使承租方违约，也有权主张保证金用于抵扣欠费，而非直接被出租方没收。

相关常见疑问

1. 格式条款一定无效吗？

答：不是的。只有提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，格式条款才会被认定无效。对于存在矛盾的格式条款，法律规定作出不利于提供方的解释，而非直接认定条款无效。

2. 合同写了违约没收保证金，违约后保证金一定拿不回来了吗？

答：不一定。要结合合同整体约定判断，如果合同同时约定了保证金可抵扣欠费，那么该条款通常会被作出不利于出租方的解释，保证金可以用于抵扣欠费，而非直接被出租方没收。

本文由李伟明律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。