商铺委托经营运营方提前解除合同 业主胜诉案例

开篇

不少购买小型商业商铺的业主，都会选择将商铺委托给专业运营公司统一经营，按月拿固定回报。可一旦运营效益不好，运营公司往往会选择提前解除合同，甩锅给业主。这种情况下业主的权益能得到保障吗？本文分享李伟明律师亲办的一起胜诉案例。

案情回顾

本案中两名业主购买商铺后委托运营公司经营，运营公司拖欠费用并单方发出解除通知，引发本案诉讼。
具体事实：陈某、陈某系厦门市湖里区某商业店面的共同所有权人，二人与厦门某某投资有限公司签订《全权委托代理合同》，约定将店面委托该投资公司全权经营管理，无论招商经营情况如何，投资公司都需按月支付固定回报1212.12元，代理期限至2016年11月30日止。合同履行过程中，投资公司一直正常支付款项到2016年3月，从2016年4月起不再支付，并于2016年5月发出公函，通知自2016年4月1日起解除合同，要求业主前来交接店面。陈某、陈某不同意解除合同，遂起诉至法院，要求继续履行合同，合同到期后恢复原状返还店面，并支付拖欠的款项及违约金。

本案争议焦点

本案争议焦点为：一、案涉《全权委托代理合同》的性质如何认定，厦门某某投资有限公司发出的解除通知是否发生解除合同的效力？二、合同到期返还店面时，投资公司是否需要恢复原状？

办案思路与代理意见

李伟明律师接受委托后，梳理全案证据，结合合同条款提出核心代理意见，最终全部被法院采纳。
接案后李伟明律师发现，虽然合同名称为“全权委托代理合同”，但从合同约定的权利义务来看，双方并非纯粹的委托合同关系。委托合同的标的是受托方提供的劳务，而本案中，无论运营公司是否成功招商，都必须按固定标准向业主支付回报，实际收益超出固定回报的部分全部归运营公司所有，该约定本质上是业主将商铺一定期限内的使用权、收益权转让给运营公司，固定回报本质就是租金，符合租赁合同的法律特征，属于包含委托和租赁内容的混合合同。
针对被告主张双方是委托合同，委托人可以随时解除的观点，我方提出：第一，本案合同性质并非单纯委托合同，被告不能依据委托合同的任意解除权单方解除合同；第二，被告提前解除合同既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除的情形，原告已经对解除通知提出异议，该解除通知不发生法律效力；第三，关于合同到期后的返还，合同明确约定被告有权根据经营需要对商铺进行改造装修，合同到期后，被告应当按照原商铺的权属界线恢复专有部分区域，使得商铺能够独立交付，原告有权要求该恢复后再行交接。

裁判结果与案件信息

法院全部采纳了我方的代理意见，支持了原告的主要诉讼请求，具体裁判结果如下：

1. 厦门某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市湖里区的案涉房产返还给陈某、陈某，返还的房产应恢复其专有部分区域（以不动产登记机关备案的该房产所属房地产项目竣工测绘资料载明的房产权利界线为准）；
2. 厦门某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈某、陈某支付2016年4月1日至2016年11月30日的合同款项合计9696.96元；
3. 厦门某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈某、陈某支付2016年4月至2016年11月合同款项的迟延付款违约金（每月合同款项1212.12元的违约金分别计算，均从当月11日起按日万分之二计算至实际付款之日）；
4. 厦门某某投资有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月1212.12元的标准向陈某、陈某赔偿2016年12月1日起至实际返还上述房产期间的损失；
5. 驳回陈某、陈某的其他诉讼请求。

案件基础信息：

• 案号：(2016)闽0206民初7890号
• 案由：合同纠纷
• 审理法院：福建省厦门市湖里区人民法院
• 裁判日期：2016年12月29日

法律依据

本案判决时适用《中华人民共和国合同法》，对应现行《中华人民共和国民法典》生效后的相关条款如下：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2. 《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
3. 《中华人民共和国民法典》第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。

实务建议

李伟明律师结合多年实务经验提醒：

1. 签订商铺委托经营合同时，一定要明确约定回报支付标准、支付时间、违约责任以及合同到期后的返还标准，避免发生争议时无合同依据；
2. 如果运营公司出现逾期支付回报的情况，一定要及时固定沟通记录、付款凭证等证据，尽早通过法律途径主张权利，避免损失扩大；
3. 不要被合同名称中的“委托”二字迷惑，很多类似合同名义上是委托，实际上是租赁关系，运营公司不能随意行使委托合同的任意解除权，遭遇单方解除时要及时提出异议，通过法律途径确认解除效力。

常见疑问

1. 问：签了委托经营合同，对方就能随便解除吗？

答：不是所有名称带“委托”的合同都是法律意义上的委托合同，法院会根据双方实际权利义务内容认定合同性质，如果符合租赁合同特征，运营公司不能随意行使委托合同的任意解除权。

1. 问：合同到期返还商铺，业主要求恢复原状能得到支持吗？

答：如果合同明确约定运营方可以根据经营需要改造商铺，返还时只需要恢复到符合原商铺权属界线、能够独立使用的状态即可，本案中法院也支持了业主要求按原测绘资料恢复权属界线的诉讼请求。

本文由李伟明律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。