承租人主张房屋租赁合同无效申请再审未获支持_李伟明律师

开篇

承租人租了商铺经营不顺，想主张合同无效、免除违约责任，我们来看这起房屋租赁合同纠纷再审案件。

案情回顾

陈某向某某投资公司承租厦门市思明区某商铺用于经营，后陈某因经营问题搬离商铺，未按约支付租金。出租方起诉至法院，请求解除租赁合同，并要求陈某支付欠付的租金及违约金。一审、二审均作出了支持出租方诉讼请求的判决，陈某不服判决，委托李伟明律师向福建省高级人民法院申请再审，请求撤销原审判决，发回重审或者改判驳回出租方的全部诉讼请求。

核心争议焦点

本案争议焦点为：第一，案涉房屋租赁合同是否因商场改造未取得消防审批而无效；第二，陈某主张其搬离商铺即已解除合同，该主张是否符合法律规定；第三，陈某能否以出租方未开具发票为由主张先履行抗辩权，拒绝支付租金；第四，合同约定的违约金是否过分高于实际损失，应当予以调低。

办案思路与代理意见

接案后，李伟明律师梳理了原审裁判脉络，结合委托人陈某提供的案件材料，围绕上述争议焦点整理了再审申请理由：
针对合同效力问题，委托人提交了新的证据证明商场改造未取得消防部门审批，依照消防法相关规定，案涉租赁合同应当认定无效。
针对合同解除时间问题，陈某早在2015年10月就已经搬离案涉商铺，以实际行为表明不再履行合同主要债务，依照合同法相关规定，此时合同已经解除。出租方时隔一年才起诉请求解除合同，无权主张合同解除后的租金损失，属于未采取措施防止损失扩大，就扩大的损失不应予以支持。
针对违约责任，出租方未开具对应租金的发票，承租人依法享有先履行抗辩权，有权拒绝支付欠付租金。
原判决认定的违约金过分高于出租方实际损失，应当依法调整为银行同期贷款利率标准。

福建省高级人民法院经审查，对上述意见逐一进行了评析：关于合同效力，因陈某提交的新证据真实性、合法性、关联性均无法认定，故对合同无效的主张不予支持；关于合同解除，合同明确约定承租人欠付费用时出租方享有解除权，出租方通过起诉方式行使解除权符合约定和法律规定，原判决认定合同于起诉之日（2016年7月27日）解除并无不当，本案不适用减损规则；关于先履行抗辩权，开具发票并非租赁合同的主要义务，承租人不能以此拒绝履行支付租金的主要义务，该主张不成立；关于违约金调整，陈某未能举证证明约定违约金过分高于实际损失，该主张缺乏事实依据。

本案裁判信息

审理法院：福建省高级人民法院
案号：(2018)闽民申2286号
裁判日期：2018年9月30日
案由：房屋租赁合同纠纷
裁判结果：驳回陈某的再审申请

实务建议

李伟明律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
主张合同无效需要提供充分、合法、有效的证据支撑，仅有口头主张或者证据来源不明、真实性无法核实的，很难得到法院的支持。
承租人如果要行使合同解除权，应当按照法律规定和合同约定的方式，向对方发出明确的解除通知，仅以自行搬离商铺的行为主张合同已经解除，不符合法律规定的，无法产生解除合同的效力。
一般情况下，承租人不能以出租方未开具发票为由拒绝支付租金。因为支付租金是承租人的主要合同义务，开具发票仅是出租方的附随义务，二者不构成对待给付，无法成立先履行抗辩权。如果遇到出租方未开票的情况，承租人可以向税务部门投诉维权。
主张约定的违约金过高要求法院调整的，应当由提出主张的一方举证证明违约金确实高于实际损失，没有充分证据的，该项主张很难得到法院支持。

常见疑问解答

1. 出租方没给我开租金发票，我可以不付租金吗？

一般情况下不可以。支付租金是承租人的核心合同义务，开具发票仅为出租方的附随义务，二者不对等，无法构成先履行抗辩权的成立条件，因此法院通常不会支持承租人以此拒绝付租金的主张。承租人可以通过向税务部门举报的方式解决出租方未开票的问题。

2. 我对商铺经营不满意，搬出去就能解除合同了吗？

不一定。如果想要合法解除租赁合同，需要符合合同约定的解除条件或者法律规定的解除情形，并且需要以明确的方式通知对方解除合同。仅自行搬离商铺，不产生合同解除的法律效力，承租人仍然需要承担租金支付等合同义务。

本文由李伟明律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。